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房地产贷款被划红线!央行公布各大银行房贷占比上限!

2021-01-04 15:42:18    大丰零距离房产网     本地要闻    

中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》内容自2021年1月1日起实施。


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《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。


如果说此前的“三道红线”是在资金需求端的管理,而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。央行从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行了限制,见下图:


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对于不同规模的银行房地产贷款比例,央行的规定如下:


五大要点


1、通知显示这些金融机构的房地产贷款和个人贷款占比上限:


中资大型银行房地产贷款占比上限调整为40%,个人住房贷款占比上限32.5%。中资大型银行包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行。


中资中型银行房地产贷款占比上限调整为27.5%,个人住房贷款占比上限20%。包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行


中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限调整为22.5%,个人住房贷款占比上限17.5%。县域农合机构分别为17.5%,12.5%;村镇银行分别为12.5%,7.5%。


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2、对于占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。


3、适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构,于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会,并按季度报告执行情况。适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构,于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构,并按季度报告执行情况。


4、房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构,应稳健开展房地产贷款相关业务,保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。


5、业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的,由银行业金融机构提出申请,经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的,可适当延长业务调整过渡期。


住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算


为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前,人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见,并建立相应统计制度,届时对于符合定义的住房租赁有关贷款,将不纳入集中度管理统计范围。


为配合资管新规的实施,资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。


传递着什么信号?


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对于央行此次出台政策,有市场人士认为是“银行版”三道红线


贝壳研究院认为,政策出台的大背景是“实施好房地产金融审慎管理制度”。


自2020年8月20日央行与住建部召开座谈会后,所谓“三道红线”的讨论与应对已经对房企产生了实质影响,根据贝壳研究院统计,参会房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行实质调整。


贝壳研究首席市场分析师许小乐表示,此次央行出台的新规是从资金端对房地产信贷进行额度限制,是房地产市场长效机制的手段之一,主要目的是为了降低和防范房地产金融风险,推动房地产与金融与实体经济平衡发展。


政策出台原因是,过去一段时间,金融信贷中涉及房地产的比例较高,不仅增加了企业和居民的杠杆水平,也挤占了社会信贷资源,不利于构建国内大循环。


此次办法按照分类分级的原则来设定比例,考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素。


从银行分类比例看,规模越小,房地产贷款的比例限制越低,对大型银行相对比较宽松。通知指出,未来还会根据银行金融机构的风险表现,适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。


许小乐预计,政策对于短期市场不会造成大的影响。


第一,设置的额度比例与2020年的情况基本符合。文件要求,大型银行房地产贷款大概占比40%左右,个人住房贷款占比控制在32.5%左右;中型银行房地产贷款占比不超过27.5%,个人房贷不超过20%。


截至2020年,商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%,个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%,平均水平低于管理目标限制。


从实际经验上看,大中型银行是我国房地产贷款的主力。目前设定的管理比例要求基本符合今年的情况,意味着2021年市场投放的额度总量不会有明显的变化,可能大中小银行之间的结构会发生一定的变化。


第二,根据年末银行的实际情况设定了过渡期,超出管理要求越高的,过渡期时间越长,让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整,避免过大变动。


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其实,房地产金融一直维持着“严监管”态势。日前,中国银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示,银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查,加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度,引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求,保障性安居工程贷款余额稳步增长,房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制。


可以看出,监管主要针对的还是违规资金流入房市,保障的是保障性民生工程和居民合理自住购房的需求。


此外,最近1个月多位重要领导纷纷强调“房住不炒”,包括2020年12月18日发布的十四五规划中,也是强调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,有效增加保障性住房供给,促进房地产市场平稳健康发展。意味着,未来5年,房住不炒的定位都不会动摇,会成为一个中长期政策。


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