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《民法典》对推进物业服务有何作用......

2021-01-12 16:57:37    大丰零距离房产网     本地要闻    

物业服务如何由法制时代到法治时代,《民法典》给出了答案,不论是对行业定位,还是法治进程,都将会引发行业体系化、制度化变革。笔者站在物业服务提供者的角度,结合《民法典》学习体会对行业有关问题进行梳理探讨。

01构建合法权益保护体系

充分尊重业主所有权基础上的物权,才能彰显物业管理权让渡的专业价值,进而构建《民法典》统领的各方合法权益保护体系 。

《民法典》推进法治化建设要有体系化的新格局。《民法典》2021年1月1日生效后,新的民事法律框架诞生,但新的法律体系构建,尤其是新的法律思维的搭建更是急迫。不仅单从物权编(第二编)、合同编(第三编)、侵权责任编(第七编)等方面入手,更需从《民法典》法律体系中寻求答案。

比如,《总则》(第一编)中的基本原则和限制性原则,尤其是绿色原则、诚信原则和公序良俗原则等是贯穿于整个《民法典》,更是要在服务过程中落地的重头戏。学习贯彻《民法典》不仅看具体条款,还要全文贯通,更要体现其基本原则和精神;对业主及物权的认定理解,在物权法定基础上,要重视因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他系列规定,高度重视权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的债权规定;要重视业主的知识产权、继承权、投资性权利及数据、网络虚拟财产的保护;更要深刻理解“民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得”的内涵。

我们要理解业主的意思表示、意思自治及民事法律行为的效力;重视民事责任中“民事主体依照法律规定或者按照当事人约定,履行民事义务,承担民事责任”(176条)的规定,发挥好“正当防卫”、“紧急避险”“保护他人”“自愿实施紧急救助”等法律规定的立法主旨。

02提供物业服务的法律索引

《民法典》是社会生活的百科全书,更是提供物业服务的法律索引和武器,增设了典型合同---《物业服务合同》(合同编第24章)。从不动产的源头追溯,《民法典》从“建设用地使用权”(物权12章)到“建设工程合同”(合同18章)、“买卖合同”(合同9章)、“物权的设立、变更、转让及消灭”(物权2章)、“业主的建筑物区分所有权”(物权6章)到“物业服务合同”(合同24章),包括目前行业理不清的水电汽暖代收代交等(“供用电、水、气、热力合同”合同10章)。上述及其他法律规定构成了脉络清晰的建筑物区分所有权体系,同时也初步构建了明晰的民事权利和义务关系,不论是对自然人、法人的权益保护及责任边界,还是对公权力的限制或者依法司法、行政,都绘出了一幅幅清晰的路径图,这都需要我们系统的学习、理解和应用。

03构建生命周期的法律体系《民法典》在总则统领下,重点从物权编、合同编、侵权责任编确定了保护业主及服务双方权益的法律体系。物权编赋予业主专有部分所有权这一最充分的物权及共有部分共有权、共同管理权。以上三权的分离及市场化运行使物业管理服务成为可能。尤其是物业管理纳入社区治理范畴,更是两者相得益彰。《民法典》新增了“居住权”这一新型用益物权,虽其权利义务边界有待法规进一步细化,但其规定扩大了物业服务对象,赋予了人性的进步和行业的历史使命。第233-239条物权的保护(第3章)及有关规定赋予业主的物权请求权等,明晰了对物权的保护及对延展权益的尊重;侵权编明确了业主的侵权请求权,对自甘风险、自助行为及有关侵权惩罚性赔偿等做了明确规定。尤其是服务人“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”及合同编赋予业主的合同随时解除权等保护规定,要求我们要从物业管理权的取得、行使及丧失的民法新体系中研判、思考,筹划行业新定位和未来,重构行业责任、法治体系并履行法律赋予的使命。《民法典》问题导向,赋予业主组织法定地位并针对业主组织成立难、运行难等问题做了框架性法律保护规定,作为非法人组织降低了其成立、运行门槛,同时新增了居委会等指导协助职责,对维修资金筹集、使用、共有部分经营、禁止停水电收取服务费、格式合同、情势变更制度、禁止高空抛物、坠物等新规定,利于化解矛盾及定分止争;私权与公权的同等保护、公安机关等公权力的明确规范介入,更加保障了业主及相对方的权益,责任边界清晰了,物业服务方依法履责了,业主组织良性运行了,政府依法行政了,司法作用归位了,社会就安居乐业了,服务双方及社会就会更加和谐,这为物业管理行业法治建设指明了方向,也提供了大有作为的广阔空间。04物业服务双方新定位及新制度体系思考

《民法典》对业主物权基础上财产权保护及财富传承的总定位、新增人格权益的享有和保护,要求我们重新审视业主及使用人的内涵和外延,对业主组织作为非法人组织的民事权利和民事法律行为的框架性规定,要求我们着手在建筑物区分所有权基础上的新制度体系搭建,尤其是关注对业主权益的特定制度性保护。比如物业服务合同“不定期”间,业主对合同的随时解除权,其实是要求行业加快转型升级和专业化建设。

《民法典》对物业服务人作为营利法人、物业服务合同的一般性规定及禁止行为规定,尤其是“环境污染和生态破坏责任”(七编第七章);“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”(942条);“应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作”(285条);“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律规定的行为,物业服务人应当采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”(942条)。从物权、合同、人格权、侵权责任等方面强化且明确了物业服务人行为路径,其实是明确了物业管理行业新的制度体系构架及对应法规立改废方向。

物业服务企业责任边界扩大了,对专业化要求更高了,只要担当起来并做好了,不仅仅是物业服务地位的提升、服务范围扩大和社会责任担当,也是行业新的发展方向和路径,当然增加的服务成本应该由有关法规明确并通过法定程序由业主和相关受益方负担,此项工程可谓仍重道远。

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