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关键信号出现,楼市调控即将见底?

2021-10-16 17:03:25    大丰零距离房产网     楼市行情    

近日,央行货币政策委员会召开三季度例会,多年来罕见首次提及房地产:


维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

 

这被媒体称为两个维护。这一消息,一度引发地产股集体反弹。

两个维护,究竟释放了什么信号?是不是意味着调控即将见底?

 

01

 

维护房地产市场健康发展,相对容易理解。

许多人以为楼市调控就是将房地产“打倒在地”,显然是天大的误解。


调控的目标是“稳”。不是从一个极端走上另一个极端,更不会将一个规模高达十多万亿的庞大行业就此“抛弃”。


在稳的前提下,不断消化高杠杆,化解金融风险,让房地产变成正常行业。


换言之,即使未来不再依靠房地产拉动经济,房价就此横盘不动,楼市仍旧是一个大行业。

 

02

 

何为“维护住房消费者的合法权益”?

 

对此,官方新闻稿并未做出详细表述,但从官方媒体以及各界传出的信息来看,至少释放了两重信号。

 

其一,防止烂尾,要保障期房的及时交付。

 

自去年以来,部分龙头房企遭遇债务问题,个别楼盘被迫停工,已经缴纳了首付的购房者,开始面临项目烂尾的风险。

 

在预售制下,一般新建楼盘工程进度达到2/3以上,就可对外预售。虽然根据规定,预售资金必须纳入政府监管账户,但预售资金被开发商频频挪用早已不再是新闻,资金监管并未真正落到实处。

 

虽说取消预售制是全民呼声所在,但短期内预售制仍然会十分坚挺。在现实背景下,如何防止因债务问题引发楼盘烂尾,就成了关键中的关键。

 

所以,即便房企遭遇债务危机,“保交房”也必须放在第一位,而预售资金监管的力度必须要硬起来了,不能等到出事了才会补漏。

 

其二,楼市调控,应尽量避免“误伤刚需”。

 

这方面的态度,可以用《经济日报》近日刊发的一篇文章作为代表:


细分炒房客和刚需人群,对于优化调控政策有着积极的意义。楼市调控应注意满足刚需,尽最大能力防止“误伤”刚需群体。


在楼市里,刚需应该是受到保护的对象,而多套房的持有者才应纳入严控之列。

 

不过,目前许多城市的调控基本都是“一刀切”模式。

 

房贷利率无论首套还是二套都在狂飙,买房无论是首套还是二套贷款同样困难,纳税无论是一套房刚需还是10套房的所有者都没差别,显然是存在问题的。


 

但是必须明白的一点现实是,楼市调控必须刚性,否则很难有效果。一旦存在了弹性操作的空间,那么各种规避手段可谓层出不穷。

 

这两年,一些人通过假离婚、假结婚、违规经营贷等方式钻政策漏洞,让调控大打折扣,凸显了问题的严峻性。

 

所以,楼市调控确实需要更精细化,但必须保持刚性,不能留下太多口子。

 

03

 

楼市调控是否要见底了?

 

不对不承认,这一轮楼市调控堪称“史上最严”。

 

10年前,只有限购、限价作为手段;如今,不仅多了限售、限贷,而且许多政策可谓史上首次。

 

房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”,两大政策均为首创,一手按住开发商疯狂加杠杆的冲动,另一手按住银行信贷扩张的欲望,为楼市退热立下了汗马功劳。



二手房指导价,更是将调控发挥到极致。过去只有新发限价,这一次连二手房都被纳入“政府定价”模式,楼市的各个环节基本都被纳入管控范围。

 

至于严打经营贷,深圳一开始表示“暂未发现”,到今年年初的“5180万元违规流入楼市”,再到最近的“超21亿经营贷违规流入楼市”,不难看出调控升级的力度。

 

这些调控手段的出现,再次出现,只要调控有力且保持刚性,没有按不住的房价,反之同理。

 

那么,如今楼市调控是否垫底,松绑会否到来?

 

可以说,调控可能已经过了最紧时刻,但松绑不会那么快上马。


同样可以说,楼市信贷最紧的时刻已经过去,但大水漫灌的可能性越来越小。


毕竟,调控成果来之不易,资本反垄断、教育反内卷、楼市反炒房的决心前所未有之高,不会那么轻易转向。

 

当然,经过几年横盘消化风险,中心城市未来仍有空间,但三四线城市真的不要再豪赌了。


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