多方式满足合理住房需求

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

2016年会议召开至今：“房住不炒”的行业定位和政策基调已确立5年，而与此前将房地产内容单列或置于民生保障和改善领域不同，今年会议将房地产内容纳入“结构政策要着力畅通国民经济循环”框架之中。今年会议还首次提出要加强预期引导，探索新发展模式，支持商品房市场更好满足购房者合理购房需求，促进行业良性循环。

循环不畅的房地产

　　10月23日会议决定在部分地区开展房地产税改革试点工作。房地产税试点消息推出后，短期影响市场预期，一定程度上抑制了投机、投资甚至消费性购房需求。

各地第三批次集中供地陆续进行，多地土地出让规则较第二批次供地适度宽松，但受“三道红线”、房贷集中度管理、房企资金紧张，住房销售表现不佳，不看好未来预期等影响，房企拿地谨慎，土地流拍情况时有发生。

目前房地产市场循环链条可能不畅，即在供地、开发建设、新房和二手房交易等环节均循环不畅，叠加近期房企信用风险传播，房地产循环不畅程度加深。

　　目前房地产行业的两大风险点在于信用风险出清不可控和基本面下行超预期。其中，信用风险、房地产税叠加需求自然回落强化了需求侧的观望预期，并且逐渐形成恶性循环。

　　在国家高压政策、房住不炒和脱虚向实的经济社会发展长效机制之下，我国去房地产化的声音和趋势非常强，目前房地产市场下行压力很大，人们对未来房地产市场的预期非常悲观，存在房价大跌风险。

　　2020年房地产及与之相关的建筑业是国民经济中不可忽视的重要产业，对整个经济增长、就业等产生较大影响，这是我国的现实。一旦房价大跌，银行贷款违约率、地方债违约率均会上升，存在很大的金融风险。

　　合理住房需求的边界

   我国房地产在经济增长中发挥着稳定器和压舱石的作用，初衷是防止行业过快过热发展，而非打压甚至消灭房地产。

　　加强预期引导的目的是为了保持房价平稳运行，避免大起大落，使房价与当地居民收入相匹配。

　　由于银行对风险的担忧较大，银行端可以通过降准、增加按揭贷款投放力度、支持合理的开发贷款投放等，增强银行放贷积极性和预期，也强化开发商拿地信心。购房者端，需要尽快明确房地产税试点的城市、税率、征税范围等内容，通过政策确定性稳定购房者预期。“预期不稳，地价和房价都难以稳得住。”

　　　今年会议强调要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。将买不起房又租不好房的群体纳入住房保障体系，以保障性租赁住房为主的保障性住房解决住房问题；具备一定购买力的群体通过住房市场体系解决和改善住房问题，支持商品房市场满足合理住房需求。

　　会议提出的“合理住房需求”，指的是消费性需求而非投资性需求，解决“住”的问题。随着中国进入老龄化社会，养老住房也应该属于合理住房需求范畴。合理住房需求的内涵和标准处于动态变化之中，目前对住房需求“合理”与否并未有明确标准。

　　期待后续政策细化“合理住房”的认定标准，如对面积、套数(尤其是套数)进行规定，并将贷款比例、贷款利率与之挂钩。

会议再提“因城施策”，部分区域的购房限制措施将逐步退出，以加快农业转移人口市民化，更好支持居民合理购房需求。房地产税试点有利于降低开发和购房环节的税收压力，试点地区限制购房措施有望逐步退出。

　支持改善性住房在内的居民合理购房需求，并不意味着热点城市会降低二套房首付比例。“限购、限贷是真正能体现房住不炒的一个重要决策。”

　探索新的发展模式

目前，我国房价整体稳定，部分城市房价甚至出现下跌，房地产高杠杆、高周转的滚动开发模式难以为继已成行业共识。

房地产业探索新的发展模式是一种杠杆可控的模式，降低买房者垫资、信托、小微贷款等隐性杠杆。房地产高杠杆、高周转的滚动开发模式的前提条件是期房销售，未来为降低周转速度和房地产业金融风险，可能会转向现房销售。

　　购并举以及长租房、保障性住房建设必将成为未来政策发力的重点方向，物业管理、老旧小区改造等领域的探索也是房企未来可持续发展需要重点关注的方向。

　  未来，房地产新发展模式应该包括多元供应渠道和供应主体、多元房屋类型，在供地类型和土地出让方式等方面也能有所创新。例如，保障性租赁住房倡导多主体供应、多渠道保障，明确要重点利用存量土地建设保障性租赁住房，为房地产寻找新发展模式提供了有益探索。

　　会议强调要促进房地产业良性循环和健康发展。“良性循环”指的是房地产行业和房地产市场要实现健康、稳定、可持续发展。

“过去房地产投资炒作和金融化比较严重，是一个单向的循环，亦即资金单向流动，未与国民经济和双循环格局形成良性互动。”

　　良性循环应该包括促进房地产与国民经济发展，以及房地产如何在国家双循环格局中发挥更好的支撑作用两个重点。