2021年是中国楼市的“大转折”之年。

探讨一下2022年的楼市走向。

划个重点

对2022年，住房和城乡建设事业发展将面临怎样的形势等系列问题表达了观点。

可以重点品一品以下几点：

(1) 过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续；

(2) 房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响；

(3) 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；

(4) 保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求；

(5) 坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标；

(6) 落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制；

(7) 加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系。

房地产业依然重要

从官方表态看出，房地产业依然重要，“住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域”。

一方面，我国每年的新房销售额接近18万亿元，二手房交易额超过7万亿元，卖地收入每年8万亿元。还有装修、家具、家电等行业，是跟新房、二手房的交易冷热密切相关的。

另一方面，我国目前城镇化率达到了63.9%，每年新增城镇就业的人口也超过1100万，再加上家庭的小型化，这些都为住房的刚需，带来了很大的市场。

所以，早前直接指出——房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

调控差异化会更明显

各地房地产调控政策差异性将继续加大，因为市场在高度分化。

这是不同城市经济人口基本面不同、房价泡沫程度不一造成的，所以楼市调控大概率不会一刀切。

热点城市可能会继续维持政策高压，但短期不会继续加码；可如果房价有走热势头，调控高压随之直接盖上也是必然的。

至于三四五线城市，不无边际松绑的可能。目前已有21城出台“限跌令”，超过20个城市发布买房补贴政策，而黑龙江、吉林两省甚至主动下场托市。

有一类购房者无论在哪都会被“善待”，被归为“合理消费”的——刚需和改善型购房者。

9月末之前，强调的还是支持刚需。到了最近两个月，在刚需之外增加了改善性需求。强调“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。

随着国家提倡3孩，提倡老人和子女同住养老，改善性需求显然需要重新定义，真正满足未来的住房需求。