2022年楼市瞭望 稳字当头走向良性循环

2021年，堪称中国楼市跌宕起伏之年，上半年还是万人抢房，下半年房企“爆雷”、成交锐减不绝于耳。那么，在坚持房住不炒的总基调下，稳字当头、良性循环成为2022年楼市的关键词。

预计2022年房地产市场将呈现“前低后高”的走势，随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而走向良性循环。

依次全链降温

“2021年，二手房、新房和土地市场依次从历史高位快速下降到历史低位，形成了全链降温，节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。”

2021年房地产市场的降温首先出现在二手房市场。从3月到9月，二手房市场呈跌宕起伏态势，成交量在半年之内从峰值跌到谷底，成交量萎缩超过六成。3月，50城的二手房成交套数创2019年以来历史新高，4月起成交量持续下降，9月创2019年以来的历史单月最低值（除疫情、春节等特殊时点外）。

随后，新房市场开始降温。从6月到10月，新房成交量从2016年以来的同期最高跌至同期最低。上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长，6月单月创2016年以来历史同期最高水平。7月销售面积单月同比增长转负，至11月单月销售规模为2016年以来同期最低。

接着，土地市场经历了从抢地到史无前例的大面积流拍。在2021年第一批集中供地时，房企拿地积极，平均成交率高达95%，溢价率15.0%。到了2021年三季度第二批集中供地时，房企拿地积极性全面降低，出现大面积流拍，平均成交率降为69%，综合溢价率降至4.0%，全年土地成交规模自2019年以来首次同比大幅下降。

与以往市场下行不同，2021年的市场迅速降温与房企信用紧密关联，肇始于房企，也进一步影响房企。

随着“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控，加之房地产贷款集中度管理进一步收紧开发贷款，导致房企融资规模明显下降，债务违约风险凸显。而信贷收紧也导致购房者贷款难度加大，房企资金链压力骤增，于是房企信用违约频发，爆雷的房企从位列行业TOP50到千亿房企，再到龙头房企。

释放积极信号

房地产业作为国内最大的消费市场，是稳增长、扩内需、建设强大国内市场的重要领域。同时，由于规模大、链条长、涉及面广，房地产业又对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

当下房地产业面临的问题得到了相关部门的关注。例会明确提出，“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，释放了个人按揭贷款边际放松的积极信号。

12月6日，召开会议，明确要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。同日，中国人民银行宣布，将于12月15日降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。

12月8日-10日召开的会议上，对于房地产行业的定调除了对“房住不炒”定位的坚持，还提出加强预期引导，坚持租购并举，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展等。

针对房地产行业“良性循环”的表述是近年来首次提及，释放出很强的信号意义，对重建行业信心，解决当前行业遇到的问题，都有至关重要的作用。最近，包括央行及住建部在内的众多部门，关于房地产提及最多的就是“稳”与“良性循环”，“促进房地产业良性循环”被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。

转变发展模式

2021年的市场波动打破了‘房价不会下跌、房企大而不倒’的迷信，房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

2022年将会出现以“提质”取代“增量”的行业现象，在以往高杠杆、高耗能的房企中，部分房企在被兼并后将逐步退出市场，另一部分房企将会深耕存量改造业务。

如今，房地产业站在了历史拐点，需要探索新的发展模式。看来，关于房地产新发展模式的讨论不应该仅限于房企，应该包括多元供应渠道和供应主体、多元房屋类型。在供地类型和土地出让方式等方面也能有所创新。

那么，2022年将如何促进房地产业良性循环和健康发展？

一要保持调控政策连续性稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

二要增强调控政策协调性、精准性，加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同，加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。

三要坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

四要持续整顿规范房地产市场秩序，完善市场监管机制，切实维护群众合法权益。

房地产市场的当务之急是消除循环梗阻，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，这是对房地产行业实现良性循环提出的对策。按照该政策思路，2022年按揭贷款（包括首次购房、改善型购房）会得到支持，按揭贷款的速度会适度加快，有些房地产开发企业的债务会得到展期，房地产行业的流动性风险将得到缓解”。