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2022年楼市瞭望 稳字当头走向良性循环

2022-01-11 16:16:19    大丰零距离房产网     楼市行情    

2021年,堪称中国楼市跌宕起伏之年,上半年还是万人抢房,下半年房企爆雷、成交锐减不绝于耳。那么,在坚持房住不炒的总基调下,稳字当头、良性循环成为2022年楼市的关键词。

预计2022年房地产市场将呈现前低后高的走势,随着政策的调整、纠偏,以及新一年信贷额度的重置,市场有望经历修复阶段重回稳定状态,进而走向良性循环。

依次全链降温

“2021年,二手房、新房和土地市场依次从历史高位快速下降到历史低位,形成了全链降温,节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。

2021年房地产市场的降温首先出现在二手房市场。从3月到9月,二手房市场呈跌宕起伏态势,成交量在半年之内从峰值跌到谷底,成交量萎缩超过六成。3月,50城的二手房成交套数创2019年以来历史新高,4月起成交量持续下降,9月创2019年以来的历史单月最低值(除疫情、春节等特殊时点外)。

随后,新房市场开始降温。从6月到10月,新房成交量从2016年以来的同期最高跌至同期最低。上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长,6月单月创2016年以来历史同期最高水平。7月销售面积单月同比增长转负,至11月单月销售规模为2016年以来同期最低。

接着,土地市场经历了从抢地到史无前例的大面积流拍。在2021年第一批集中供地时,房企拿地积极,平均成交率高达95%,溢价率15.0%。到了2021年三季度第二批集中供地时,房企拿地积极性全面降低,出现大面积流拍,平均成交率降为69%,综合溢价率降至4.0%,全年土地成交规模自2019年以来首次同比大幅下降。

与以往市场下行不同,2021年的市场迅速降温与房企信用紧密关联,肇始于房企,也进一步影响房企。

随着三线四档对房企有息负债规模增速进行管控,加之房地产贷款集中度管理进一步收紧开发贷款,导致房企融资规模明显下降,债务违约风险凸显。而信贷收紧也导致购房者贷款难度加大,房企资金链压力骤增,于是房企信用违约频发,爆雷的房企从位列行业TOP50到千亿房企,再到龙头房企。

释放积极信号

房地产业作为国内最大的消费市场,是稳增长、扩内需、建设强大国内市场的重要领域。同时,由于规模大、链条长、涉及面广,房地产业又对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

当下房地产业面临的问题得到了相关部门的关注。例会明确提出,要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益,释放了个人按揭贷款边际放松的积极信号。

126日,召开会议,明确要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。同日,中国人民银行宣布,将于1215日降准0.5个百分点,释放长期资金约1.2万亿元。

128-10日召开的会议上,对于房地产行业的定调除了对房住不炒定位的坚持,还提出加强预期引导,坚持租购并举,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展等。

针对房地产行业良性循环的表述是近年来首次提及,释放出很强的信号意义,对重建行业信心,解决当前行业遇到的问题,都有至关重要的作用。最近,包括央行及住建部在内的众多部门,关于房地产提及最多的就是良性循环促进房地产业良性循环被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。

转变发展模式

2021年的市场波动打破了房价不会下跌、房企大而不倒的迷信,房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

2022年将会出现以提质取代增量的行业现象,在以往高杠杆、高耗能的房企中,部分房企在被兼并后将逐步退出市场,另一部分房企将会深耕存量改造业务。

如今,房地产业站在了历史拐点,需要探索新的发展模式。看来,关于房地产新发展模式的讨论不应该仅限于房企,应该包括多元供应渠道和供应主体、多元房屋类型。在供地类型和土地出让方式等方面也能有所创新。

那么,2022年将如何促进房地产业良性循环和健康发展?

一要保持调控政策连续性稳定性,继续稳妥实施房地产长效机制,落实城市主体责任,保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求,努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

二要增强调控政策协调性、精准性,加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同,加强对城市调控工作一对一的指导监督。

三要坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险,以保交楼、保民生、保稳定为首要目标,以法治化、市场化为原则,确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

四要持续整顿规范房地产市场秩序,完善市场监管机制,切实维护群众合法权益。

房地产市场的当务之急是消除循环梗阻,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,这是对房地产行业实现良性循环提出的对策。按照该政策思路,2022年按揭贷款(包括首次购房、改善型购房)会得到支持,按揭贷款的速度会适度加快,有些房地产开发企业的债务会得到展期,房地产行业的流动性风险将得到缓解


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