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中国房子还要大涨?这些房子再入“升值通道”

2022-01-12 11:08:49    大丰零距离房产网     楼市行情    

据数据显示:2000年时,全国新建商品住宅均价为1948/平米,到20204月份时,这个数字为9379/平米,近20年时间,后者是前者的4.8倍。这是按照全国所有商品房均值来算的。

中国房子长期以来给国人的印象是大多时候都处于上涨过程,不过是有的地方涨得多,有的地方涨得少,很少有人说买房赔了钱的,相对于其他投资标的,人们似乎更偏爱买房。就拿2020年过去的这段时间来看,虽然经历了楼市黑天鹅事件,但市场恢复非常迅速。土地市场、商品房销售市场暖意浓浓,官方的数据也证实,1-4月份,无论是商品房销售面积,还是销售额,均恢复到去年同期的80%以上水平,在一些业内人士看来,按照这个恢复速度,随着购房观望者陆续入市,楼市小阳春只会迟到,不会缺席。

土地市场是楼市的晴雨表,首都市场是全国楼市的风向标,此前每一轮楼市结构性行情大都由此而来。所以,这一切不由得让吃瓜群众叹道:中国房子还要大涨?

 要回答这个问题,不得不面对一个现实问题:房价上涨了这么多年,房价已经到了一个阶段性高点,而且国家现阶段对楼市的调控没有任何明显放松,表示坚决落实房住不炒要求,继续遏制房地产金融化泡沫化。在稳地价、稳房价、稳预期的原则指导下,2020年的房价大概率是一个平稳状态,涨跌幅都不会太明显。当然,眼下是如此,长期呢?按照长期看人口、中期看土地、短期看金融 观点看,这份最新的文件透露出信号,这些房子再入升值通道

518日发布了《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》文件,全文逾万字,由此可见,这份文件内容之丰富,重要性不言而喻,望对我们所有启发,有四句话。

 

第一句话,加快建设城乡统一的建设用地市场,建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度

谈及房价,不能不提到地价。一般说来,土地价格成本基本占到整个商品房售价的60%70%,从某种意义上说,对开发商定价有决定作用。长期以来,我国一直实行的是二元土地所有制的城乡土地使用制度。经过这些年发展,城乡土地价值差异越来越大,直接产生了两个方面现象:一是城市建设用地越来越稀缺,土地不够用了二是农民集体土地收益少,农民收入受到影响。建设城乡统一建设用地市场势在必行。

这一点,国家最为明白,随着土地法修订从今年11日开始正式实施后,农村集体建设用地入市的法律障碍清除了,即不需要通过政府征收环节,可直接入市。全国集体建设用地4200万亩,是一笔很大的财富,一定要管好用好。根据官方数据显示,从已试点入市的1万余宗集体建设用地可知,平均一亩土地的价格在30万元左右。不少人看到的是,这么多集体土地入市,会对房价产生影响。实际上,由于集体建设用地不能建设商品房,但土地价值却提高了,所以,反而有助于周边此前几乎没有多少土地成本的房子价值提升。

 

第二句话,深化户籍制度改革,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度。推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变

据数据显示,2019年末,我国常住人口城市化率为60.6%,而户籍人口城市化率仅有44.38%,这其中的差距就是2亿多的人口。2020年要推动完成1亿非户籍人口在城市落户目标,所以,户籍制度改革尤为重要,也很紧迫。其实,为配合落户目标完成,在去年初就发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》文件,除了北上等极个别超大城市外,户籍要全面放开。

从实际来看,各地为抢夺人才,纷纷发布了放开落户的政策,一些城市甚至做到了零门槛落户。对楼市影响不言而喻,因为购房需求决定了楼市的走向。目前全国已有上百个城市发布了放宽落户的人才引进政策。在此前发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中,着重提及到长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认,由此可见,随着户籍制度全面放开,对于人口吸引力较大的城市群或者都市圈的楼市,对这些地方楼市无疑形成长期利好,这些地方的房子大概率再入升值通道

 

第三句话,健全主要由市场决定价格的机制,最大限度减少政府对价格形成的不当干预

本轮楼市调控自2016年国庆开启以来,不断完善调控方式,全国楼市整体上已经趋于平稳。但因此也产生了一些市场怪象,比如茶水费、号子费,有媒体爆料深圳一女子花700万买房,却被要交55万的喝茶费,还有一些二手房小区,集体抱团涨价,形成涨价联盟。这些现象的出现,一个重要的原因就是限价政策导致的一二手房价倒挂。表示一味的限购限贷和限价违背市场经济基本规律,再限价下去会出问题。房地产市场,既然承认它是市场,就要遵循规律,不能过使用行政干预手段,效果可能事与愿违,如高端房子限价,实际上是有利于富人。

所以要求最大限度减少对价格的不当干预是非常必要的。现在一些楼市相对平稳的城市,对限价政策有所放松这需要一个过程,但从长期来看,限价政策不可能一直持续下去。那么,如果限价政策放开后,对于那些限价比较严重城市的房主来说,显然是利好,这些地方的房子或进入新一轮升值通道

 

第四句话,健全工业用地多主体多方式供地制度,在符合国土空间规划前提下,探索增加混合产业用地供给。促进劳动力、人才社会性流动,完善企事业单位人才流动机制,畅通人才跨所有制流动渠道。抓住全球人才流动新机遇,构建更加开放的国际人才交流合作机制

从前面的第一句话可知,国家已经在土地供应方式上开始了实质性的转变。城市土地寸土寸金,不仅少,成本也高,通过多主体供应,比如集体建设用地上市,有利于降低产业成本、企业成本,可以让更多的企业落地,由此供应更多的就业岗位。当然不仅如此,国家还在探索其他供地方式,促成产城一体。 国家发改委城市和小城镇中心研究员易鹏表示,把产业和居住两个基本功能混合到一块,这种模式也成为世界国际上很多发达国家一种主要方式,我们也借鉴这种方式。简单地理解是,只建房子不行,没有产业导入,人口就不会来,房子的价值大打折扣。

要求加大混合用地供给,自然是包括产业、交通、住宅等综合配套用地供给,而且还提出完善人口流动机制,不仅是国内的,还有国际的,建立全球人才流动机制。其实,在这里我们可以做一个大胆畅想,随着中国经济快速发展,成为发达国家是迟早的事,如果彼时中国也像美国一样,成为世界的中心,那么必将吸引更多的外国人进入我国工作、定居、买房。君不见,中国人买遍全世界,纽约、伦敦、悉尼等发达国家城市均有他们的身影,只要经济发展,就业机会足够多,在我们国家同样也会有类似情况出现。当然,他们选择的地方自然也是就业环境好,城市发展水平高的地方,这些地方的房子将更为抢手,再次进入升值通道


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