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2022的楼市会好起来吗?房企能松口气吗?

2022-01-12 16:14:55    大丰零距离房产网     楼市行情    

2021年结束了,总结的楼市的情况:“上半年疯狂,下半年绝望”。

2022的楼市会好起来吗?房企能松口气吗?

一、房企躺平年

去年只要是生活在中国的人,明显能感受到一个风向——年年喊打喊杀,年年在涨的楼市似乎偃旗息鼓了,开启了真正意义上的“房住不炒”元年。

这一点最集中体现在强度极大,频率极高的政策输出。

仅仅一年的时间里,全国各地楼市调控达到了创纪录的651次。

2020年所谓的“史上最强调控”年的政策数量多了一半,相当于每一天都有近1.8次调控发生。

无论是严查金融贷款流入楼市、各大城市出台二手房指导价,还是开启“集中供地”“集中土拍”模式,这些都是以往从来没有出现过的套路,推翻了过去所有的玩法。

2021年TOP100房企全年全口径销售额为12.6万亿元,同比增速为-3.2%,是十几年来第一次出现负增长。

房企融资断崖式下滑,玩高杠杆的房地产,都不融资了。

而且去年有88%的房企没有完成年度销售任务,往年都是超额超量完成,市场惨烈程度可想而知。

房企“强者恒强”的神话彻底破产,越是做的大,越是什么万亿航母、千亿巨头,越有可能出事。

于是乎,剩下没爆雷的房企开始躺平了。

有的兑付不了企业债券和几十亿的理财产品,躺平

有的买不起土地,玩不转旧改,躺平

有的楼卖不出去,月度销售额甚至为负数,躺平。

4月以来,广州一共进行了三次土地集中出让,挂牌113宗,实际成交78宗,流拍35宗,以前热火朝天的土地拍卖,也冷了下来,出现大面积流拍。

这还是一线城市的情况,其他地方可想而知。

二、2021年,地产为什么这么惨

所有的人在泡沫极端情况下,都是非理性的,都是狂热的。

房地产是过去这么多年最大的泡沫,而其中的玩家也必然狂热,甚至疯狂,直至寒冬到来。

过去很多人都有种自信——中国一直发展,那么房价将永远上涨。

居民负债程度的极限,就是房价上涨的极限,也是房企发展的天花板。而房价崩溃的源头,就在于居民杠杆的平衡被打破。

怎么打破?

一头是房价继续涨,居民负债继续加重;

另一头是就业形势恶化,居民收入下降……

结合目前的负债情况与收入情况,从宏观层面考虑,我们的房价基本是到头了。房企的好日子也到头了。

而助推房企迎来“最难年”的直接手段是频繁的政策调控。

这次的调控十分精准,先是通过严查经营贷以及限售限购限贷来阻止资金流入楼市,从源头阻断房价上涨的动力。

再通过“三道红线”卡房企资金链的脖子,让他们难以通过金融系统吸收资本,玩“借新还旧”的游戏。

恒大的超过2万亿的债务“木秀于林”,三道红线全中,按照监管要求不得再增加有息负债。

有息不行,那无息呢?理是这个理,但学过会计的或者稍微有点理财常识的人都知道,资金有时间价值,或者说无息别人凭什么借给你?

于是恒大在里面搞了个骚操作,商票。

用俗话讲商票就是白条,相当于公司打的欠条或者记账。恒大以自己的名义签发商票,即打欠条支付各种供应商的款项,而且这些期票往往都需6-12个月才能兑出。去年,6月30日,恒大就放出消息,声称负债大降3000亿,第二道红线转绿,便是通过商票的玩法,腾挪了一下。

还没来得及开心,转头就发现央行将商票数据也纳入了监控范围,要求房企将商票数据随三道红线一起上报。

因此,别看是简简单单的三道红线,其实上头的心里非常清楚房地产的游戏是怎么玩的,也清楚房企会怎么操作,真的想搞你,会把所有的路全给你堵死。

但是中国的房企玩的是“高杠杆、高周转”那一套,一旦资金链断了,什么都没有了,买的钱是借的,搞工程的钱是借的,可能售楼部都不是自己的人,只有那个壳是自己的,近乎空手套白狼的轻资产运作,这也是中国房企的牛逼之处。

高杠杆和高周转就对现金流的要求非常高了,房企就像在万丈深渊上走钢丝。一方面谁都不敢放慢拿地的速度,拿的慢了就会被同行挤出;另一方面,体量每大一分,累积的风险就高一分。

这个模式下,必然伴随高负债,看看那些大房企,谁家不是欠着几万亿、几千亿的债?要是只欠个几百亿,真不好意思说自己在玩房地产。

一旦资金链吃紧,紧接着债务问题便会频频暴露出来,地产公司也就暴雷了。

三、今年会好吗?

好不容易挨过2021年,房企的2022年能不能松口气?

这得看两点

一是房地产会不会回暖;

二是政策会不会放松。

从楼市的销售层面看,2022年房地产的市场前景恐怕不容乐观。

在房地产贷款集中度管理政策下,按揭贷款收缩对市场信心的影响至少将持续至2022年上半年。

银行在房贷方面越收越紧,极大可能影响到今年市场销售情况。

由于2021年下半年土地市场降温,房企不愿意拿地,2022年上半年的供给也将收缩。

其实,挖掘机的销售情况最直接反应房地产的景气程度。

4月国内销售41100台,同比下降5.24%;

5月国内销售22070台,同比下降25.2%;

6月国内销售15500台,同比下降28.65%;

7月国内销售12329台,同比下降24.1%;

8月国内销售12349台,同比下降31.7%;

9月国内销售13934台,同比下降38.3%;

10月国内销售12608台,同比下降47.2%;

11月国内销售约13500台,同比下降53%左右。

挖掘机销量下探,说明去年地产项目开工量出现下跌,那么今年可以投放到市场的供给也会变少,市面上卖的房子少了,自然销售不会好。

但从政策层面看,房企的生存环境可能没有去年那么糟糕。

2021年10月以来,相关部门接连释放满足房地产合理融资需求的信号,如银行信贷加速发放、支持境内外债券发行、ABS发行松绑等等。

11月19日,人民银行发布《2021年第三季度中国货币政策执行报告》,再度提及:

“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。

网传消息房企并购的贷款不纳入三道红线,相当于开了一道口子,让有能力的优质房企去收并购。

银行:去买买买吧,不算入三道红线了。

实则也是鼓励房企搞自救,把企业风险在行业内部给化解了。

一是因为房地产不是独立的第一行业,背后牵连大大小小三十几个产业,还有金融体系,居民房贷有多少?房地产开发贷款有多少?房地产企业债券有多少?一棍子打死,系统风险太大了。

二是我们正处于疫情后的复苏阶段。经济复苏,需要刺激。

地方财政本身不像企业,不会产生利润,但却有庞大的开支;卖地,印钞,收税,三选一,哪个最好做?按目前来看,还得保GDP(搞地皮),保经济稳定,房地产的地位短期内动不了。

好的城市属于国家硬资产,优质房产属于城市的硬资产,把楼市搞崩,这雷不就炸国家手上了吗?

今年政策层面一定不会继续收紧,还会有一定程度的放松,但往年让房地产鸡犬升天的环境一去不复返了,以稳为主。

四、尾声

2021年的情况,给所有房企一个教训——该转型了。

不管是从政策层面,从经济转型层面,还是从居民实际需求层面,都已经是不可逆转的大趋势。

靠着借钱拿地,等着房价起飞的模式铁定玩不下去,在运营上得注重长线,注重现金流,商业住宅两条腿走路。

房地产也不是那个高杠杆、高周转的时代了,精耕细作正在成为主流。


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