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上半年赶紧!站在我能看到的历史节点

2022-01-13 10:05:56    大丰零距离房产网     本地要闻    

大部分人以为房地产调控的目的在于让所有人买得起房子这不是真正的调控目的所在。搞懂调控目的,搞懂当下是不是房价的转折点。

房地产成为居民财富的主要蓄水池已经是公认的事实。自从我国商品房政策推出,房子金融属性日渐加强。而随着货币放水,房价不断推高,这其中也形成了巨大的泡沫。一旦其他国家试图干扰我国金融秩序,又或者我们自身没能把控住经济走向,任其泡沫不断被鼓吹破裂,将会给社会、居民甚至整个金融体系带来巨大的影响。

两次抑制政策

第一次抑制房价在2003年到2007年。从98年全国商品房市场供给制度的建立,开启了我国房地产市场化改革之路。住房供应结构矛盾初步显现,土地出让形式为此后高房价的问题埋下隐患。居民人均可支配收入提升明显。同时伴随国际收支持续顺差,流动性持续过剩,经济面临着过热的风险,房地产价格出现了两轮大幅上涨。经济初期发展造成的阶段性过热也让房地产供求矛盾逐步显现,房地产调控开始收紧。20038发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,开启了第一次房地产紧缩调控的序幕,相关部门出台一系列辅助政策,房地产调控加码。但是这轮调整中投机现象仍然不减,房地产价格并未得到明显有效的遏制。

第二次抑制房价在20102013年。随着2008年全球金融危机的蔓延,出于稳定国内经济增长,政策转向刺激房地产消费。08年的国际金融危机对我国经济产生了严重冲击,在整体经济刺激政策下居民杠杆显著攀升,从2008年的17.9%高至2010年的27.2%

受四万亿元投资计划的拉动,中国经济率先从金融危机中复苏,2010年我国实际GDP增长10.6%,通胀水平持续上升,经济呈现过热迹象,房地产市场明显扩张,宽松政策的副作用开始显现,随后房地产调控也开始转向收紧

两次收紧政策前都是宽松刺激政策,政策调控这双手是两面的,有松有紧,真正的目的在于一个字——

此轮上涨前的刺激政策

13年后,房地产市场进入整体平缓、区域分化的状态。房地产调控区别以往整体调控,更加聚焦于去库存以及分类管理,房地产调控政策转向宽松。国家也开始出台支持居民住房消费、支持房地产企业融资等刺激政策,多次下调存贷款基准利率和下调存款准备金率以刺激房地产市场回暖,此后房屋新开工面积增速大幅回升,商品房库存下降,房地产价格也迎来大幅上涨。

本轮上涨后的紧缩政策

到了2020年,房地产经济的杠杆,已经走到了一个极度危险的境地,面临失控和集中爆发风险的边界。2020年我国的宏观杠杆率达到280%,相比2019年的杠杆率又上升了24个百分点。 其中居民、政府和企业三个部门的杠杆率依次为73%46%161%,分别相较同期上升了79个百分点。

普通民众的最主要的贷款,全部流向楼市这个蓄水池!

城市的资金杠杆率(居民贷款/居民存款)超过了100%。杠杆用于投机市场,房子本身具有金融属性,两者结合使得房产金融属性陡然增强。同时整个楼市也变成了一个击鼓传花的游戏,房产在居民、地产商甚至传统企业中流转,人人深陷其中。社会杠杆率到达临界点,城市经济也有杠杆,过渡依赖土地财政的扩张进行洗债和维持杠杆稳定。其次就是开发商,16年疯狂的高杠杆,高周转,高负债的三高做法让所有开发商不得不挤上这场赌桌,不然留给他们的,只有被市场淘汰一个结局。整个房地产所涉及的经济,都是建立在杠杆玩法上的一种循环游戏,杠杆风险越来越大。

意识到风险,随之而来的就是不断地紧缩调控政策7月强调抑制资产价格泡沫10月强调防风险12会议强调政策从稳增长转向防风险和促改革,房地产政策开始从刺激转向收紧2020年全年累积调控489次,2021年更是高达651次,刷新我国地产调控记录!

杠杆风险走到临界点,才是中国房地产经济最具风险的本质!

而本轮房地产调控的根本目的——是稳定金融市场,防范风险!

回看历史,从来没有单边调控,调控手段都是双向的。未来监管调控之下,房价既不会大幅上涨、也不会大幅下跌;每年新增地产规模会稳中有降,并不会断崖式下跌。

近期政策端倪。

9月底,央行三天两次提及维护住房消费者合法权益;提及两个维护维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者的合法权益10月,围绕稳地价、稳房价、稳预期的三稳目标,坚决贯彻落实房地产长效机制要求,促进房地产市场平稳健康发展。11-12月来,房地产政策整体出现转向。央行及各地方维持房地产稳定的政策不断出现,限制市场非理性下调的政策也持续出台25个城市发布了不同力度的补贴购房政策,在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等政策上给予优惠。黑龙江、吉林等东北省份发布的稳定房地产政策一度引发市场强烈关注。

最近央行等部门密集表态,市场开始期待信贷回归正常。整体看,市场房贷逐渐向稳定的方向发展。

来到2022年,几度暖风频吹!也显而易见,政策是否已然转向。不过全国市场还需要一些时间消化,但是部分城市明显已经受到政策影响。

回望过去几次调控,我们能预见的未来,都在回望的历史里!


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