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楼市出现三个“坏消息”

2022-01-17 15:05:19    大丰零距离房产网     楼市行情    

在过去的一年里,中国的房地产可以说是变动最大的一年。喊了多年的楼市降温,终于在这一年,真的降了下来,而且还有些被冰冻了,让人们对房地产从观望的态度逐渐转变为不看好。认为中国的房地产将进入全面降价的时代。

2021年底的时候,有专家预测中国的房地产在新的一年里会大面积降价,无论哪个梯队的城市,无论新房还是二手房,都会有不同程度的降价,迎来中国持续几十年的首次降价潮新年已经过去了两周,纵观一线城市的房价,似乎预测的都没有实现,那么中国的楼市究竟会走向什么趋势呢?

一、中国的房地产行情

首先是政策性收紧,三道红线从源头限制了头部企业的扩张速度和规模,未来想要大面积买地、盖房,将大批量新房投入市场的可能性非常小。从民间信贷方面来看,也有两极分化的变动,随着楼市的持续降温,即使利率有所松缓,人们仍然没有被激起购买热情。

2021年人们对于房价的下跌观望态度,可以表现为那些有钱人想要抄底,那么他们的实际观点仍然认为房价还是会上调,有投资的必要以投资为前提的购房者,除非有绝对的信心,否则都会停下购买的脚步。

房价持续走低,对国家经济来看是有害无利的,所以国家出台了限跌令。加上很多城市为了招揽人才,推出了各类买房的优惠补贴和福利政策,但这样做,就越说明市场处于震荡之中,越是救市政策出台,就越表明楼市自身发展不好。限跌令的本质不是阻止房价下跌,其根本目的是为了防止房地产也因恐慌而造成的崩盘。

这一次,中国的房地产似乎真的能够实现房住不炒的目标了。当然房地产不能带来高额的附加价值,只是居住这一项需求了,多处房产并没有什么实质性的理财属性,慢慢的房子就会退出投资领域,人们才能真正回归理性买房,买房者能真正用最合理的价格购买房产了。

看中国房地产业、认为一定会迎来持续的降价潮的,也基本不会出现,为了保证我国国民经济的稳定,即使没有限跌令,也不会允许中国房地产整体出现大幅下跌的情况。加上教育领域的双减政策的提出,未来对于学区房的附加值也会逐渐降低,一套房超出其本身价值几十倍的现象将会彻底消失。

二、目前二手房投资的情况

作为国家房地产行业中坚力量的二手房市场,最能体现房地产的真实水平。目前看来,一线城市的二手房价格并没有表现出太大的下跌幅度,不过有一个比较危险的现象,那就是不少二三线城市在大量的出手二手房也因此造成了房价大跌。

似乎证实了2021年人们对房地产业的预测,如果在2022年二手房价延续下跌态势,那么中国房地产的寒冬将真的来临,所以有人就发出了抛售言论。手里有多余房产的人,要及时处理掉,不然,房产本身随着市场动态而贬值,后续政府再出台房产税,多套房产就会严重亏损了。

面临一个连锁反应,就是租房市场。按照以往的情况,很多人热衷买房,并不是要炒房,而是要做房东,将多余的房产出租出去,每个月有固定的房租收入。在很长一段时间里,由于房价过于高涨,很多人是买不起房子的,只能租房。这就给租房市场以很大的利润空间,那时候房租高、房子紧俏,做房东是一项长期且优质的投资项目。

这种情况在房价普跌、大量二手房充斥租房市场上来的时候,一方面,买房门槛降低,很多人都会拥有自己的房子,无需租房,这时候需求方减少;另一方面,租房市场房屋增多,供应方增加,竞争加剧,房租会随之下降,利润降低。尤其是那些以量取胜的个人,就会导致投入增加而回报减少的情况。

三、房地产的宏观调控

关于我国的房地产,实际上还真的不容乐观因为从国家层面会有更多的规定相继出台,来规范我国房地产健康有序的发展,并且持续保持房住不炒的原则。关于未来的房地产发展趋势,主要有以下三大方面

第一,监管更为严格。

三条红线限制了房企利用银行杠杆来大面积开发新的楼盘,从资金链上严控房地产品质和发展速度,那么在新的一年里,针对房地产的宏观管控将会更加严格。房地产发展至今,整个产业都没有在合理的范围内发展,加上经济发展规律,房地产业一定要严格把控才行。

第二点同样是来自源头的管控——土地申购更为艰难。

土地看做是房地产的基础和主要的成本支出。有些房企甚至因为一块地皮的申购而堵上整个企业的现金,这就给企业发展埋下了隐患而这种情况在中国房地产企业中并不少见。这是规范行业中非常关键的一点。

中国城市化进程已经进入到一个新的阶段,很多城市面临着转型的大趋势,人口老龄化、城镇人口不足、经济发展不稳定等,都给许多二三线城市的招商带来不小的挑战。加上房地产本身进入调整阶段,房企对于收购土地的行为也是慎之又慎的

后果就是未来的地皮价格会随着楼市的降温而有所下降,同样能够降低房屋的成本,使房子的价格进一步趋于正常化。其次,房企建房也会更为理性化,只有充分考虑了市场需求后,才会动工,建造的房屋也会更符合老百姓的居住需求,进而提供更优质的居住房产,来催动房地产的本质优化。

第三点是来自行业层面的,那就是降价促销大概率会继续,但整体市场成交量不会有大的突破。

就是中国的房地产业在短时间内,不会有大的起伏,但对于存量市场一定会有一段时间的释放,那么降价、促销就一定会持续,而除了刚需外,投资者仍会继续观望整体成交量不会有大幅改变。

小结

中国房地产业的变革在去年一年可以称得上是巨变,是具有历史意义的转折点。中国房地产代表的是一个时期的经济发展形式如今,中国经济进入了下一个赛道,自然需要寻找新的增长点和发展方向,旧有的锚点需要重新调整后,回归平稳,辅助新的点继续为经济发展增砖添瓦。

实际上,中国的楼市矛盾在十几年前就有了突出的表现,房价居高不下,老百姓买不起房、安不起家,幸福感骤降,都与房地产有着千丝万缕的关系。当房屋不是以居住为主,反而成为贫富差距的一个结合点时,就是它要改头换面的时候了。对于此次改革,对于很多人来说,是实实在在的好消息,未来,居住会更舒服,财富也会更公平。


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