楼市出现三个“坏消息”

在过去的一年里，中国的房地产可以说是变动最大的一年。喊了多年的“楼市降温”，终于在这一年，真的降了下来，而且还有些被“冰冻”了，让人们对房地产从观望的态度逐渐转变为不看好。认为中国的房地产将进入全面降价的时代。

在2021年底的时候，有专家预测中国的房地产在新的一年里会大面积降价，无论哪个梯队的城市，无论新房还是二手房，都会有不同程度的降价，迎来中国持续几十年的首次“降价潮”。新年已经过去了两周，纵观一线城市的房价，似乎预测的都没有实现，那么中国的楼市究竟会走向什么趋势呢？

一、中国的房地产行情

首先是政策性收紧，“三道红线”从源头限制了头部企业的扩张速度和规模，未来想要大面积买地、盖房，将大批量新房投入市场的可能性非常小。从民间信贷方面来看，也有两极分化的变动，随着楼市的持续降温，即使利率有所松缓，人们仍然没有被激起购买热情。

2021年人们对于房价的下跌观望态度，可以表现为那些有钱人想要抄底，那么他们的实际观点仍然认为房价还是会上调，有投资的必要。以投资为前提的购房者，除非有绝对的信心，否则都会停下购买的脚步。

房价持续走低，对国家经济来看是有害无利的，所以国家出台了限跌令。加上很多城市为了招揽人才，推出了各类买房的优惠补贴和福利政策，但这样做，就越说明市场处于震荡之中，越是救市政策出台，就越表明楼市自身发展不好。限跌令的本质不是阻止房价下跌，其根本目的是为了防止房地产也因恐慌而造成的崩盘。

这一次，中国的房地产似乎真的能够实现“房住不炒”的目标了。当然房地产不能带来高额的附加价值，只是居住这一项需求了，多处房产并没有什么实质性的理财属性，慢慢的房子就会退出投资领域，人们才能真正回归理性买房，买房者能真正用最合理的价格购买房产了。

看中国房地产业、认为一定会迎来持续的“降价潮”的，也基本不会出现，为了保证我国国民经济的稳定，即使没有限跌令，也不会允许中国房地产整体出现大幅下跌的情况。加上教育领域的“双减”政策的提出，未来对于学区房的附加值也会逐渐降低，一套房超出其本身价值几十倍的现象将会彻底消失。

二、目前二手房投资的情况

作为国家房地产行业中坚力量的二手房市场，是最能体现房地产的真实水平。目前看来，一线城市的二手房价格并没有表现出太大的下跌幅度，不过有一个比较危险的现象，那就是不少二三线城市在大量的出手二手房也因此造成了房价大跌。

似乎证实了2021年人们对房地产业的预测，如果在2022年二手房价延续下跌态势，那么中国房地产的寒冬将真的来临，所以有人就发出了抛售言论。手里有多余房产的人，要及时处理掉，不然，房产本身随着市场动态而贬值，后续政府再出台“房产税”，多套房产就会严重亏损了。

面临一个连锁反应，就是租房市场。按照以往的情况，很多人热衷买房，并不是要炒房，而是要做房东，将多余的房产出租出去，每个月有固定的房租收入。在很长一段时间里，由于房价过于高涨，很多人是买不起房子的，只能租房。这就给租房市场以很大的利润空间，那时候房租高、房子紧俏，做房东是一项长期且优质的投资项目。

这种情况在房价普跌、大量二手房充斥租房市场上来的时候，一方面，买房门槛降低，很多人都会拥有自己的房子，无需租房，这时候需求方减少；另一方面，租房市场房屋增多，供应方增加，竞争加剧，房租会随之下降，利润降低。尤其是那些以量取胜的个人，就会导致投入增加而回报减少的情况。

三、房地产的宏观调控

关于我国的房地产，实际上还真的不容乐观。因为从国家层面会有更多的规定相继出台，来规范我国房地产健康有序的发展，并且持续保持“房住不炒”的原则。关于未来的房地产发展趋势，主要有以下三大方面：

第一，监管更为严格。

“三条红线”限制了房企利用银行杠杆来大面积开发新的楼盘，从资金链上严控房地产品质和发展速度，那么在新的一年里，针对房地产的宏观管控将会更加严格。房地产发展至今，整个产业都没有在合理的范围内发展，加上经济发展规律，房地产业一定要严格把控才行。

第二点同样是来自源头的管控——土地申购更为艰难。

土地看做是房地产的基础和主要的成本支出。有些房企甚至因为一块地皮的申购而堵上整个企业的现金，这就给企业发展埋下了隐患。而这种情况在中国房地产企业中并不少见。这是规范行业中非常关键的一点。

中国城市化进程已经进入到一个新的阶段，很多城市面临着转型的大趋势，人口老龄化、城镇人口不足、经济发展不稳定等，都给许多二三线城市的招商带来不小的挑战。加上房地产本身进入调整阶段，房企对于收购土地的行为也是慎之又慎的。

后果就是：未来的地皮价格会随着楼市的降温而有所下降，同样能够降低房屋的成本，使房子的价格进一步趋于正常化。其次，房企建房也会更为理性化，只有充分考虑了市场需求后，才会动工，建造的房屋也会更符合老百姓的居住需求，进而提供更优质的居住房产，来催动房地产的本质优化。

第三点是来自行业层面的，那就是降价促销大概率会继续，但整体市场成交量不会有大的突破。

就是中国的房地产业在短时间内，不会有大的起伏，但对于存量市场一定会有一段时间的释放，那么降价、促销就一定会持续，而除了刚需外，投资者仍会继续观望。整体成交量不会有大幅改变。

小结

中国房地产业的变革在去年一年可以称得上是巨变，是具有历史意义的转折点。中国房地产代表的是一个时期的经济发展形式。如今，中国经济进入了下一个赛道，自然需要寻找新的增长点和发展方向，旧有的“锚点”需要重新调整后，回归平稳，辅助新的点继续为经济发展增砖添瓦。

实际上，中国的楼市矛盾在十几年前就有了突出的表现，房价居高不下，老百姓买不起房、安不起家，幸福感骤降，都与房地产有着千丝万缕的关系。当房屋不是以居住为主，反而成为贫富差距的一个结合点时，就是它要改头换面的时候了。对于此次改革，对于很多人来说，是实实在在的好消息，未来，居住会更舒服，财富也会更公平。